住まいづくり〜街づくり 豊かな暮らしと街を考える総合コンサルタント

コンサルティング業務内容

不動産有効活用

お手持ちの不動産の有効活用をお考えの方へ

不動産の有効活用と一口に言っても、その手法は様々です。 立地、周辺環境や、オーナーがどのように利益を生んでいきたいか(初期に大きな資金が入るのを望むか、ランニングして長期的に収入が見込めるものが良いか、また、リスクとリターンをどのように考えるかなど)によって活用方法は変わります。 有効活用といえば、賃貸マンション・アパートなどを建設し家賃収入を得ることが一般的であると捉えがちですが、住宅戸数では過剰気味の昨今建てれば貸せる 時代ではなくなってきています。逆に投下資本を抑える方法で長期安定の収入を得た方が得策であるケースも多く見受けられます。 当社では、きめ細かく個別のご事情、状況に対応できるご提案をしていきたいと考えております。

有効活用例

1. 自主建設方式(賃貸住宅)

建物計画、事業収支計画、設計監理会社選定、施工会社選定、管理会社選定(或いは自主管理)などをご自身で行っていく方式です。多くの場合、コンサルタントや設計事務所、管理会社などのアドバイス、コンサルティングを受けながら進めていきます。

2. 事業委託方式(賃貸住宅)

不動産会社、建設会社などに委託して建設に関する殆どの業務を行ってもらいます。 多くの場合、建物完成後の賃貸管理についても同一の解消が一括借り上げ、家賃保証を行う(サブリース)方式を行っています。手間は省け事業計画が立てやすい(収入も読み易やすい)ことがメリットですが、実質収入は自主管理に比べ低く、内容の透明さが薄れることもあります。また、建物の企画に大家さんの意見を反映しにくい面もあります。

3. 等価交換方式(主に分譲マンション、交換後の取得建物は自己居住か賃貸)

土地所有者がデベロッパー(分譲業者など)に土地を売却し、その対価と等価の区分建物を交換する方式です。土地所有者は土地の共有持分を売却によって減らしますが、自己資金や借入なしで建物を取得することが出来ます。売る土地の評価と取得する建物の評価のバランスが大きなポイントとなります。 最近、多く企画されている「コーポラティブハウス」では、デベロッパーを介さずに購入者(居住者)と直接交換を行うことになりますので、透明性が高く、また小規模な土地でも検討余地が高いと言われています(分譲マンションの場合)。

4. 土地信託方式

土地を一定期間、信託銀行に信託し信託受益権に基づき配当を得る方式です。 信託を受けた信託銀行はその土地に建物を建て、賃貸などによって収益をあげ、経費を差し引いた利益を元の地主に配当します。期間内手間は殆どかからず収益を得ることが出来ますが、その透明性は薄くなります。また、一般的には比較的大きな規模の土地出なければ、取り扱われない場合が多いです。

5. 借地(貸地)

土地を貸し、その賃料を得る方式です。借地権の設定にあたっては権利金、保証金として金銭を授受することが一般的です。 借地権の種類は次の通りです。

  利用の目的 存続期間
普通借地権 特に制限なし 30年以上
(旧法借地権
を除く)
一般定期借地権 特に制限なし 50年以上
建物譲渡特約付
借地権
特に制限なし 30年以上
事業用借地権 事業用(居住用を除く) 10年以上20年以下
  契約成立要件
普通借地権 書面によらずとも可。建物の所有
一般定期借地権 公正証書などの書面による更新しない旨の明記
建物譲渡特約付
借地権
予め建物を地主が譲受する旨の特約必要
事業用借地権 必ず公正証書による
  期間満了後 契約終了時の建物
普通借地権 法定更新有り(初回更新は20年、以後10年毎) 借地人から地主に対する建物買取請求権有り
一般定期借地権 契約終了、更新なし 書面による建物買取請求権排除の特約可。この場合借地人は原則更地にして土地を返還
建物譲渡特約付
借地権
契約終了更新なし 建物所有権は地主が買い取る。借家として入居継続可
事業用借地権 契約終了更新なし 原則、借地人が建物を収去して土地を地主に返還

 

6.建設協力金差入方式(オーダーリース)

テナント(借家人)が建設協力金を(保証金及び敷金として)差し入れ、その資金を基に、テナントの希望する建物を建築し、リースします。期間は5年~20年程度が多いようです。従来ロードサイド店舗の開発として用いられてきましたが、都心の低未利用地でも有効活用としては利用価値があります。先述の事業用借地権ができてからは、借地方式が多くなってきています。事業用借地に比べると、建物も地主の物になるので、経営リスクは若干高くなりますが、収益(賃料)は借地に比べ多くなります。 自己資金少なく、賃貸経営ができることが最大のメリットで、期間についても事業用借地では(10年以上20年以下と)定めがありますが、定期借家にすれば双方の合意により長期、短期に設定できます。

7. 定期借家制度

2000年3月から始まった制度です。 この制度は非常に短い期間から長い期間まで設定できます。一時的に自宅を貸し出すリロケーションも旧来では様々整備されていなかった部分が解消されますし、また長い期間設定を利用して入居者に内装を自由にさせることも可能です。極端に言えば、スケルトン(コンクリート躯体や、基本的な配線配管など)を長期で賃貸し、入居者はインフィル(内装)を自分の費用負担で好みに応じた設計、施工して暮らす、ということも可能になったわけです。 また、借家期間が満了しても、定期借地権のように期間が一定以上でなければいけないこともなく、建物を壊す必要もないので再契約が容易です。現在非常に需要の多いコンセプトマンション(同一の志、趣味などをを持ったものが集い住むマンション「ペット同好マンションなど」)においては、コミュニティー維持のため比較的短期に借家期間を決めておき、トラブルを起こす入居者とは再契約しないなどの運営も出来ます。 その他、定期借地にて借地人が建てた建物を借地期間満了時に取り壊さず地主が買い取り、老朽化が心配であれば、定期借家とすることも有効だと思います。 などなど、様々な利用運用の可能性があるわけですが、この制度が施行してまだ日が浅いこと、様々な戸惑いが各者にあること、また、「スケルトン貸し、インフィル自由設計」のマンションについてはインフィル施工費のローンがつきにくいことなどから、まだ差ほど普及していないのが現状です。しかし、これから徐々に様々な定期借家住宅が供給されてくる可能性は高いと思います。

不動産は2つとして同じ物はなく有効活用する際にも、その特性を最も効率よく引き出すために充分な検討が必要なことは言うまでもありません。また、リスクが高くとも収入の多さを選ぶか、さほど収入は多くなくとも安定、長期を望むかといったことや、時期、期間、求める効果(相続対策としてとにかく評価を下げたいなど)はまちまちのことでしょう。

実績

事例1 【O-CUBE】等価交換によるコーポラティブハウス

規模が小さく、デベロッパーとの等価交換が困難だった事例。

所在: 東京都杉並区荻窪
構造・規模: RC造 地上10階建て
総戸数: 19戸
設計・監理: KUT都市建築研究室
コンサルタント: タウン・クリエイション

事例2 鵜の木賃貸マンション

癒しをコンセプトにした賃貸マンションプロジェクト。
コンセプト作り~設計・建設会社~管理体制のコーディネート。

所在: 東京都大田区鵜の木
構造・規模: RC造 地上3階地下1階建て
総戸数: 11戸
事業主 (株)ナチュラル
設計・監理: 谷口設計
コンサルタント: タウン・クリエイション