小規模マンション建替えの先駆的な事例

渋谷区元代々木「元代々木住宅」

これまでのマンションの建替え事例は、団地の建替えや大規模再開発など、建替え後に余剰床を大きく確保できるような、参加デベロッパーにとって事業性の高いものがほとんどでした。逆に言うと、余剰床の見込めない小規模マンションの建替えは、デベロッパーの参加が望めず、実現が難しいのが現状です。

この事例においては当初自主建替えとして合意形成を行いました。

その後たまたま、自主建替えと同等の条件で等価交換事業を提案するデベロッパーがあり、経済条件や住戸の設計変更を行える事を変えずに等価交換事業とすることになりました。権利者全員の合意が成されていたことで、好条件のパートナーが見つかった例です。

当社がコーポラティブハウス事業で培った住民主導の計画のノウハウや合意形成の調整力が発揮できた事例です。

• 名称：元代々木住宅
• 所在地：東京都渋谷区元代々木町
• 敷地面積：971.39㎡（293.84坪）
• 事業手法：全員同意による等価交換方式

	従前の建物	建替え後
戸数	30戸（建替参加24戸）	38戸（分譲14戸）
構造規模	RC地上5階建て	RC地上6階建て
建築時期	1967年竣工（築45年）	2013年竣工
住戸タイプ	3DK約45㎡	1DK～2SLDK約34㎡～約80㎡

事業主：旭化成不動産レジデンス株式会社　設計・施工：三井住友建設株式会社

建替え経緯

• 2007年8月 建替え決議可決
• 2012年4月 等価交換契約会
• 2013年9月 建替え工事竣工
• 2013年10月 引渡入居開始 建替え事業完了

再建後床面積が減少し、借地権を解消した建替え

調布市つつじヶ丘「つつじヶ丘マンション」

マンション建替えでは、建替え後に床面積が増えた場合、その増えた床をデベロッパー等に購入してもらうことで、権利者（区分所有者）の経済条件が向上しますが、そのような好条件のマンションばかりではありません。 この事例では、建替え後に床面積が減ることに加え、敷地が借地であったものを所有権にすることで、権利者の経済的な負担は大きなものとなりました。

これらを乗り越えるために、次のような対策を行っています。

1. 増床負担金を原価で設定
   マンションの市場価格は、原価にデベロッパーの経費や利益を加えたものになっていますが、権利者が取得する床の価格は原価とすることで、取得した資産（住戸）が負担額以上の価値となる事がメリットとなり、合意形成が進みました。
2. 融資の積極活用
   高齢者での利用できる融資（住宅金融支援機構の高齢者返済特例制度等）を広く活用し、資金繰りの支援を手厚く行う事で再取得することを諦めていた権利者も建替えに参加できるようにしました。

• 名称：つつじヶ丘マンション
• 所在地：東京都調布市東つつじケ丘
• 敷地面積：1,745.27㎡（527.94坪）
• 事業手法：マンションの建替え等の円滑化に関する法律（組合施行）

	従前の建物	建替え後
戸数	住戸49戸／店舗4区画 他事務所・駐車場区画あり	住戸105戸／店舗3区画
構造規模	RC地上８階、地下２階建て	RC地上17階、地下1階建て
建築時期	1969年竣工	2021年11月竣工
住戸タイプ	1DK～3LDK　20㎡台～80㎡台	1DK～3LDK　30㎡台～約70㎡台

事業協力者・参加組合員：日鉄興和不動産株式会社　設計・施工：淺沼組株式会社

建替え経緯

• 2007年 建替え検討委員会を設置
• 2011年 日鉄興和不動産㈱を事業協力者に選定
• 2015年 建替え推進決議
• 2017年7月 建替え決議
  12月 建替組合設立認可
• 2018年10月 権利変換計画認可
• 2021年11月 竣工（12月再入居開始）

タウン・クリエイションが関わった、マンション建替えや
再開発事業の事例、実績（進行中含む）をご紹介します。

下記は弊社スタッフが実務を行った、推進決議を経た物件です。その他検討段階、計画段階のものは多数あります。

渋谷区元代々木「元代々木住宅」

進捗

2007年建替え決議
2013年建替え完成

特徴

• 余剰床が少ない建替え（等価交換方式）

港区六本木「Ａ六本木マンション」

進捗

2006年建替え決議
2014年建替え完成

特徴

• 隣地との共同建替え、で39戸から90戸のマンションへ

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隣り合う2つのマンションが共同で1つのマンションに、さらに隣接する土地をも取り込み、3つの敷地を共同化した事業。合同で建替え準備組合を設立し、各マンションから代表を選出のうえ理事会を運営した。総合設計制度を利用することで権利者の還元条件を向上させ、今では珍しくなってしまった権利者負担ゼロで推進した事業。

敷地面積	1328.72㎡
建築面積	587.67㎡
延床面積	12968.85㎡
容積対象面積	9555.67㎡
階数	地下2階 地上28階（RC造 一部鉄骨造）
総戸数	90戸

• 2006年7月 建替決議
• 2006年8月 総合設計許可
• 2006年10月 建替組合設立
• 2007年6月 権利変換認可
• 2011年1月 竣工

調布市つつじヶ丘「つつじヶ丘マンション」

進捗

2017年建替え決議
2021年11月建替え完成

特徴

• 大型店舗複合、借地権マンション→所有権マンションへ
• マンションの建替え等の円滑化に関する法律に基づく組合施行

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借地権付きマンション。耐震強度が不足し、劣化・老朽化が激しいにもかかわらず、積立金不足で建物の健全な維持が厳しかったマンション。権利床の還元率が極端に低いにも関わらず、区分所有者の合意形成が成し遂げられた事業。

敷地面積	1745.27㎡
建築面積	1012㎡
延床面積	9360㎡
階数	地下1階 地上17階建（RC造）
総戸数	104戸

• 2017年建替え決議

渋谷区初台「藤和初台コープ」

進捗

2017年12月建替え決議
現在工事中

特徴

• 推進決議までに比較的早期の同意を得られた事例。

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特定緊急輸送道路沿いに面している耐震強度不足のマンション。築48年を経過し、コンクリート強度も不足していることから、補強が不可能と判断し、建替えに舵を切った。既存不適格建物で一部隣地を取り込むことにより建設規模の確保がなされた事業。

敷地面積	1280.33㎡
建築面積	760.92㎡
延床面積	11116.17㎡
階数	地下1階 地上18階建（RC造）
総戸数	115戸

• 2017年建替え決議

千葉県 習志野台住宅団地3街区

進捗

2020年 建替え決議 現在工事中

特徴

• 大型団地建替え

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築53年を経過し、設備配管の老朽化、壁面等のひび割れの発生、バリアフリー未対応等日々の生活に苦慮することから、建替えを検討。将来の修繕費用との比較で建替えを選択し、決議しされた。本団地は駅至近に立地するものの、すべての敷地利用は販売市場を検討すると、事業化が厳しく、保留敷地として事業協力者に買取ってもらうことで事業化している。

敷地面積	16301.37㎡
保留敷地	8503.98㎡
延床面積	38426㎡
階数	地上7階建（RC造）
総戸数	482戸

• 2020年建替え決議

港区「日興パレス白金」

進捗

2018年建替え決議
現在工事中

特徴

• 権利変換計画作成業務

渋谷区「青山アジアマンション」

進捗

2018年建替え決議
現在工事中

特徴

• 権利変換計画作成業務

港区三田「ＥMマンション」

進捗

2014年建替え推進決議
2022年3月建替え決議

特徴

• 複数デベロッパーのコンペを実施し、事業協力者を選定
• 事業協力者選定までのコンサルティング

渋谷区「RYマンション」

進捗

2017年3月推進決議
事業協力者選定

特徴

• 余剰床はさほど増えないが、立地の優位を活かし計画。

港区「マンションKS」

進捗

2018年2月推進決議

特徴

• 既存不適格、余剰床はさほど増えないが、立地の優位を活かし計画
• 事業協力者選定までのコンサルティング

中央区銀座「中銀カプセルタワービル」

進捗

敷地売却完了

特徴

• 借地権、住宅140戸（1住戸10㎡）、事務所、店舗複合
• 当社としては、2007年建替え決議時のコンサルティング業務

三重県桑名市Sビル

進捗

2019年6月売却推進決議、権利調整中

特徴

• 駅前再開発ビルの再々開発事業（敷地売却-買受人選定）

＜再開発事業関連＞

弊社スタッフが実務を行った事業

向ヶ丘遊園駅前地区再開発事業

事業手法・進捗

優良建築物等整備事業
完成済

当社の業務

• 等価交換事業
• 事務局支援
• 権利者、借家人対応

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本件は向ケ丘遊園北口駅前で登戸土地区画整理事業地内に位置する。登戸区画整理事業の推進のための活性剤として駅前再開発事業を推進した。この地区、初めてのタワーマンション。

敷地面積	4487㎡（区画整理地区内）
延床面積	36874㎡
階数	地下1階　地上23階建（RC造）
総戸数	254戸

• 等価交換事業
• 優良建築物等整備事業
• 総合設計許可
• 環境アセスメント

武蔵小金井駅南口第2地区第一種再開発事業

事業手法・進捗

第一種市街地再開発事業
完成済

当社の業務

• 権利者、借家人対応

平井五丁目駅前地区市街地再開発事業

事業手法・進捗

第一種市街地再開発事業
施行中

当社の業務

• 権利者、賃借人対応

佃二丁目再開発

事業手法・進捗

準備組合設立（準備中）

当社の業務

• 権利者対応