市街地再開発事業とは（法定再開発）

都市における土地の合理的かつ
健全な高度利用と都市機能の更新。

都市再開発法に基づき、市街地において木造建築物が密集している地区や、細分化された敷地の合理化、統合、不燃化された建物の建築、公園、広場、街路等の公共施設の整備等を行うことにより、都市における土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新を図ることを目的として行う事業です。

市街地再開発事業においては、権利を組み替える作業が伴い、また、大規模な造成や建築工事が伴いますので、諸々の法令によって定めがあります。また、法令だけではなく合意形成を行いながら施行していくことになりますので、コンサルタントは単に事業計画、資産の評価などの作業を行うだけでなく、提案力、調整力が必要な重要な役割です。

再開発事業のしくみと特徴

敷地を共同化し、高度利用することにより合理化し、公共施設用地を生み出す。
従前（もともと）の権利者の権利は、原則として等価で新しい再開発ビルの床に置き換えられる。（等価交換によって権利床を取得する）
高度利用で新たに増えた建物の床（保留床、余剰床）を処分し事業費に充当する。

再開発事業の種類

市街地再開発事業には、第一種と第二種があります。

○第一種市街地再開発事業　（権利変換方式）

権利変換手続きにより、従前建物、土地所有者等の権利を再開発ビルの床に関する権利に原則として等価で変換する事業方式です。

○第二種市街地再開発事業　（管理処分方式［用地買収方式］）

公共性、緊急性が著しく高い事業で、一旦施行地区内の建物・土地等の不動産を施行者が買収又は買収されます。買収又は収用された権利者が希望すれば、その代償に代えて再開発ビル、マンションの床を与える、という方式です。

施行者とは

施行者とは、再開発事業を主導する事業者のことです。　個人（第一種のみ）、組合（第一種のみ）、民間の再開発会社（デベロッパー等）、地方公共団体、都市再生機構等が行います。「個人」と称されていますが、いわゆる個人が一人で、ということではなく、一企業、或いは共同事業体（数社の合同）等が行うものです。民間主導の再開発の場合は、合議制で進めていく組合施行の割合が多くなっています。