マンション建て替え・敷地売却コンサルティング

大事に管理や修繕を続け、より長く使っていただくことは社会的に重要なことですが、単なる物理的な寿命を迎えるだけでなく、残念ながら現代社会では使い辛くなってしまった、社会的寿命を迎える建物も多く存在します。

高経年マンションの再生（改修・建替え・敷地売却）は、早い時期からの検討が大切です。

現在のマンションストック総数は約633万戸（H28年末時点）、そのうち旧耐震基準に基づき建設されたものは、現在約104万戸もあります。
しかし、マンション建て替えの実績は累計で232件（H29年4月時点）、約2万戸程度と言われています。マンション建替え法（マンション建替え等の円滑化に関する法律）が施行されて15年間でこのペースであり、仮に旧耐震基準のマンションを全て建て替えるのに膨大な期間がかかります。
そして、凡そ10年後の平成38年には、築40年を超える分譲マンションのストックは約172万戸となり、改修や建替えが進まないマンショストックの増大は大きな社会問題になるといわれてます。

→全国のマンションストック戸数
→築後30年超の分譲マンション数
→マンション建替え件数

生命・身体の安全の観点から、構造耐力が不足 （耐震性の不足等） している老朽化マンションのマンション建て替え、再生（耐震補強も含めたリノベーションや更地にして売却する敷地売却制度の活用など）が喫緊の課題となっています。

「マンションの建て替え等の円滑化に関する法律（以下「マンション建て替え円滑化法」）」が解消され、耐震不足のマンションでは、４/5以上の決議で区分所有関係を解消し敷地を売却することができる手法（敷地売却制度）が加わるなど、個々のマンションに適した手法を提案していく事が必要であり、建て替えコンサルタント、建て替えアドバイザーの役割はとても重要になってきました。マンションの建物が千差万別であれば、コミュニティーも千差万別です。 建物の機能、デザインは勿論重要ですが、まずは、区分所有者の一人ひとりの事情や考えは何よりも大切にしなければなりません。

• マンション再生の手法と応用

建て替えの手法は多様です。当社では小規模なマンションから大型の団地まで、様々な基礎的な手法はもちろん、そのマンションに適した応用手法のご提案も行っています。

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マンション建て替えには、以下の方法があります。

1. 区分所有法の建て替え決議をし、マンション建て替え円滑化法を活用しない場合
2. A.区分所有法の建て替え決議をし、マンション建て替え円滑化法を活用しない場合
   B.マンション建て替え円滑化法を活用する場合
3. その他、全員合意若しくは建て替え決議後、媒体となる団体を設立して進めるなど。

■建て替え手法の特徴

手法・方法		特徴
1.区分所有者全員の 合意で行う場合		区分所有者の全員合意による建て替え。自主建て替え、等価交換方式などがある。
2.区分所有法の建て替え 決議を行う場合		区分所有者及び議決権の４／５以上の多数決で建て替え決議
	A.マンション建て替え 円滑化法を利用しない場合	デベロッパーなど事業者が事業を進める等価交換方式が主流。建て替え実施計画は建て替え参加者の全員合意で行う。
	B.マンション建て替え 円滑化法を利用する場合	区分所有法に基づく建て替え決議後、同法に基づく法人格を有するマンション建替組合を設立し権利変換手続きを行う。
3.その他		・円滑化法によらない中間法人を設立して実施する。 　（SPC、LLC、LLPなど） ・民事信託方式 ・市街地再開発事業として行う　など

※更に、４／５以上の決議で、区分所有権を解消し、マンション敷地を売却することが可能になる手法が平成26年の建替え法の改正で可能になりました。
当社では、このマンション敷地売却（区分所有関係の解消）について、先駆けて研究を行っており、複数の管理組合より相談を受けています。

国土交通省： マンションの建て替えの円滑化等に関する法律の改正について