マンション建て替えコンサルティング　｜　株式会社タウン・クリエイション

大事に管理や修繕を続け、より長く使っていただくことは社会的に重要なことですが、単なる物理的な寿命を迎えるだけでなく、残念ながら現代社会では使い辛くなってしまった、社会的寿命を迎える建物も多く存在します。

現在のマンションストック総数は約600万戸（H25年末時点）、そのうち、旧耐震基準に基づき建設されたものは、現在約106万戸もあります。
しかし、マンション建て替えの実績は累計で183件、約15,500戸（H26年4月時点）でしかありません。このペースでマンション建て替えが行われたとすると、全てのマンションを建て替えるのに1,000年もの期間がかかります。

→全国のマンションストック戸数
 →マンション建替え件数

生命・身体の安全の観点から、構造耐力が不足（耐震性の不足等）している老朽化マンションのマンション建て替え、再生（耐震補強も含めたリノベーションや更地にして売却する敷地売却制度の活用など）が喫緊の課題となっています。

「マンションの建て替え等の円滑化に関する法律（以下「マンション建て替え円滑化法」）」が解消され、耐震不足のマンションでは、４/5以上の決議で区分所有関係を解消し敷地を売却することができる手法（敷地売却制度）が加わるなど、個々のマンションに適した手法を提案していく事が必要であり、建て替えコンサルタント、建て替えアドバイザーの役割はとても重要になってきました。マンションの建物が千差万別であれば、コミュニティーも千差万別です。建物の機能、デザインは勿論重要ですが、まずは、区分所有者の一人ひとりの事情や考えは何よりも大切にしなければなりません。

マンション再生の手法と応用

建て替えの手法は多様です。当社では小規模なマンションから大型の団地まで、様々な基礎的な手法はもちろん、そのマンションに適した応用手法のご提案も行っています。

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マンション建て替えの手法

マンション建て替えには、以下の方法があります。

区分所有法の建て替え決議をし、マンション建て替え円滑化法を活用しない場合
A.区分所有法の建て替え決議をし、マンション建て替え円滑化法を活用しない場合
B.マンション建て替え円滑化法を活用する場合
その他、全員合意若しくは建て替え決議後、媒体となる団体を設立して進めるなど。

■建て替え手法の特徴

手法・方法		特徴
1.区分所有者全員の合意で行う場合		区分所有者の全員合意による建て替え。自主建て替え、等価交換方式などがある。
2.区分所有法の建て替え決議を行う場合		区分所有者及び議決権の４／５以上の多数決で建て替え決議
	A.マンション建て替え円滑化法を利用しない場合	デベロッパーなど事業者が事業を進める等価交換方式が主流。建て替え実施計画は建て替え参加者の全員合意で行う。
	B.マンション建て替え円滑化法を利用する場合	区分所有法に基づく建て替え決議後、同法に基づく法人格を有するマンション建替組合を設立し権利変換手続きを行う。
3.その他		・円滑化法によらない中間法人を設立して実施する。　（SPC、LLC、LLPなど）・民事信託方式・市街地再開発事業として行う　など

※更に、４／５以上の決議で、区分所有権を解消し、マンション敷地を売却することが可能になる手法も可能になります。（2月28日閣議決定、6月18日成立、本年内に施行）
当社では、このマンション敷地売却（区分所有関係の解消）について、先駆けて研究を行っており、複数の管理組合より相談を受けています。

国土交通省：マンションの建て替えの円滑化等に関する法律の改正について

マンション敷地売却制度（区分所有関係の解消制度）

背景としては我が国のマンションのストックのうち旧耐震基準により建設されたもの（約106万戸）の多くが耐震性不足と考えられ、耐震性不足のマンションの耐震化の促進が大きな課題となっています。また、建て替えが成功した事例の殆どが容積の余剰があり、デベロッパー等の協力を得て経済的に有利に進められるものです。一旦区分所有関係を解消し敷地を売却できる制度を作ることにより、これまで合意が得にくかったマンション管理組合においても選択肢が広がることになります。

国土交通省：耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン

主なマンション建て替え円滑化法の改正点

耐震性不足の認定を受けたマンションについては、区分所有者等の４／５以上の賛成で、マンション及びその敷地の売却を行う決議ができることとなる。
決議されたマンション（敷地）を買い受けようとする者は、決議前に、当該マンションに係る買受計画を作成し、都道府県知事等の認定を受けることができ、決議で定める買受人は、この認定を受けた者でなければならない。
決議合意者は、決議合意者等の３／４以上の同意で、都道府県知事等の認可を受けてマンション及びその敷地の売却を行う組合（敷地売却組合）を設立できることとなる。
組合は、決議に反対した区分所有者に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できる（売渡請求）。
都道府県知事等の認可を受けた分配金取得計画で定める権利消滅期日に、マンション及びその敷地利用権は組合に帰属し、当該マンション及びその敷地利用権に係る借家権及び担保権は消滅する。
組合は、権利消滅期日までに、決議に合意した区分所有者に分配金を支払うとともに、借家権者に対して補償金を支払う。
耐震性不足の認定を受けたマンションの建て替えにより新たに建築されるマンション等で、一定の敷地面積を有し、市街地環境の整備・改善に資するものについて、特定行政庁の許可により容積率制限を緩和することとする（総合設計制度の活用緩和）。

制度改正の要旨

	一般のマンション	耐震性不足のマンション
改修	・区分所有法による改修 ⇒3/4以上の賛成	・耐震改修促進法による改修 ⇒過半数の賛成、容積率等の緩和特例 ※Ｈ25改正で可能に
建て替え	・区分所有法による建て替え（個別売却）・マンション建替法による建て替え（権利変換） ⇒4/5以上の賛成	・マンション敷地売却制度の創設 ⇒4/5以上の賛成・容積率の緩和特例　※今回の改正
敷地売却（区分所有関係の解消）	民法原則に基づき全員同意が必要	・マンション敷地売却制度の創設 ⇒4/5以上の賛成・容積率の緩和特例　※今回の改正

この制度には、耐震性不足の認定、マンション敷地売却組合の設立認可、分配金取得計画の決定・認可、といった、各種認可や売渡請求など、様々な専門的な手続きが必要になります。
これらの手続きや合意形成において、公平、公正な立場のコンサルタント、アドバイザーは重要な役割を担うこととなります。

建て替えの主体、主導

建て替えを行う際には、管理組合が自主性を持って検討していくことは、どのような形態の事業を行う場合でも重要ですが建て替え後の容積（床面積）に余りがあるか、などを判断し、区分所有らだけで行うのか、或いは、デベロッパーの協力を得て共同事業とするのか、判断していくことになります。
当社では、組合が主導しながら推進させる手法として、LLP（有限責任事業組合）をはじめとする団体組成の応用や、再建の開発代行を行う方式などの応用についてもアレンジすることができます。

実績・事例紹介

当社では継続してマンション建て替え等のコンサルティングを行っており、特に小規模なマンション、余剰床（保留床）の少ないマンションの建て替えにも積極的に取り組んでいます。また、政府の補助採択を受け、「コーポラティブ方式を応用した小規模マンションの建て替え手法」や「マンション敷地売却制度の応用」について、手法（スキーム）開発と構築を行う事業を行っています。